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自1998年启动的房改开始了中国有史以来最大的市场，2003年的纲领性文件国务院18号文和随后的招拍挂等一系列导向政策，几乎让所有人看到了这个市场潜在的“暴利”空间。
面对这个高资金杠杆、平均40%毛利水平的行业，有多少资本能抵御诱惑？
海尔、海信、雅戈尔、联想……过去的10年里，这些制造业的行业龙头纷纷跻身于房地产；而从所有制看，大量在本世纪初进军地产的“新军”，它们来自央企、省市属国企、民企、上市公司，已经在10年后成为“老兵”。
形形色色的资本涌入已经令房地产一业独大，不仅使地产调控愈来愈“两难”，更重要的是，以房地产拉动的经济增长模式已经不可持续，对大量金融资源、产业资本、社会资源的占用，已经致使中国其他产业的产业升级愈加艰辛——多位专家发出如此呼声。
制造业的本未倒置
1998年，中国开始“以经济适用房为主体、商品房为补充”的房改。面对这个13亿人的巨大市场，从实业中赚到一些钱的人开始关注房地产，一些制造业企业开始尝试性介入。
2001年，雅戈尔出资7000多万元收购了宁波雅戈尔置业有限公司全部的股权，向房地产等行业拓展的发展局面初步形成。但像雅戈尔创办者李如成一样的对土地敏锐者，仍然寥寥。
2003年8月31日，这是一个历史性的日子，国务院18号文首次明确，“以商品房为主的”房地产行业成为国民经济的支柱产业。任志强回顾这个事情时，坦称当时也不知道有多大把握，只是尽力把行业意见做了客观反应。随后18号文中“支柱产业”的定位，顿时缓解了121号文件可能给房地产带来的冲击，此后《南方周未》的一篇还原18号文件出台过程的报道中，将推动121号文件成文的任志强称为“地产总理”。
在行业龙头的带领下，制造业大规模进军行业龙头的号角悄然吹响。但此时的土地生意，对于更多的大佬而言，面目还不是那么清晰，2003年，出席一个重要商业活动的张瑞敏公开表示，海尔会坚持主业，不会进入房地产开发，而四年后，海尔力邀上实总裁卢铿加入海尔，海尔成为青岛最大的开发商。
但是擅长资本运作的李如成，紧紧抓住了1998年之后中国市场上最大的一次商业机会，2004年831大限之后，土地价格大涨，这些手中原本就有些土地资源的制造业明显感觉到手中的土地的优势。
2004年，“尝试性”进入的雅戈尔房地产开发的利润已经接近服装业务利润的二成以上。雅戈尔当年的年报称，将加大房地产开发规模，加快开发进度，使房地产业务的收入能持续增长。到2009年，李如成开发地产赚到的利润已经远远超过了纺织服装业。年报显示，雅戈尔纺织服装业务实现营业收入约69亿元，净利润约4.45亿元，分别同比下降3.43%和8.52%；地产业务营业收入约51.95亿元，净利润约11.9亿元，分别同比增长49.88%和53.16%；两者相比，雅戈尔房地产的利润率要高于了纺织服装行业。
据第一纺织网总编汪前进观察，和多数制造业一样，纺织业也是在5、6年前进军房地产。当时，中国的纺织业不断面临整体利润下滑，产能过剩的困境，而房地产却走到了一个另一个腾飞的开端。据记者不完全统计，2009年，纺织行业上市公司过半都进入了地产业务。

学者们更担心的是，“房地产抽走了更多的资本，优秀的企业家资源之后，会对制造业升级造成影响”，著名的经济学家王小广不止一次提出自己的“房地产的暴利没了，产业升级也就有了”的观点。
后发者央企
在房地产这个行业，行将沸腾到顶点时，央企才开始真正注意这个流金淌银的行业。
2007年，地产“领头羊”万科成为世界上最大的住宅制造商，成为媒体热议的话题，在这一年度万科一年销售额为520亿元，早已超过了王石心目中的目标美国帕尔迪房地产公司。
而在2007年8月17日，方兴地产在香港悄然上市。直到2009年，和北京众多知名开发商角逐的广渠门15 号地一役，才使得潘石屹认识了这家中化旗下的央资企业。这可以说是央企对于市场化企业的最为响亮一堂启蒙课，潘石屹回顾当时场景说：“身后的小伙子也不算帐，就一直举牌，然后他就是地王了。”
央企得以大规模进入地产行业，凭借的是庞大的资源掌控能力，这是一种“类政府信用”，在银行融资方面比其他开发商要容易和方便的多。2009年初，楼市还未回暖。方兴地产一次就能获得获中国银行200亿元贷款授信。
而与方兴地产业务形成鲜明对比的是它的主营业务，作为中国最大的化肥企业，中化集团旗下上市公司中化化肥2009年业绩显示，截至2009年12月31日，营业额同比下降40.50%，股东应占亏损14.44亿元，除衍生金融工具之公允价值变动后，该公司去年股东应占亏损14.94亿元，每股亏损0.2059元。中化集团的其他几个主业农业、能源、化工等行业都不甚景气，公司主营业务中农化业务毛利大减49.05%，冶金能源营销业务毛利也减24.41%。
而地产业务作为中化集团的五大主营业务之一，却有着不俗的成绩，2009年年报显示，方兴地产2009全年业绩，收入同比增长60％至63.2亿港元，实现毛利33亿元，同比增长50％。
中国政法大学副教授贺绍奇认为：“央企各种租金与政策补贴所带来的增长潜力经历多年的挖掘已渐至极限，已经无法继续承受盈利持续增长的重负”，而“油价，通信等费用已创全球最高了，怎么还能通过规模化获得持续的增长呢？”
学者担心，央企大规模进入使得调控复杂程度在加强。“如果调控，房价掉了，那央企和地方政府怎么办？过往，东航亏损，政府补上了几十亿。现在的地方政府是希望地价涨，好卖地，银行由于希望抵押资产上涨，央企当然也希望房价上涨，三者形成默契之后，对调控就很有影响，”贺绍奇称。
而更重要的是，如果说民间资本的流入会对中小型制造业的产业转型，升级有影响的话，因为国企和大型央企关乎的是国计民生的更宏大意义的产业升级。
“有资料显示，目前全国大中型国有企业中71%没有技术开发机构，三分之二没有技术开发活动。特别是航空设备、精密仪器、医疗设备、工程机械等具有战略意义的高技术含量产品80%以上尚依赖进口；即便一些国企引进了技术，但是消化吸收和二次创新能力也明显不足。目前我国国有企业引进国外技术资源的依赖程度非常高，在关键技术上的自给率低，对外技术依存度在50%以上(发达国家平均在30%以下，美国和日本在5%左右)，高科技含量的关键装备基本上依赖进口。”贺绍奇说。

调控两难
除了开发商，还有哪些人是这场游戏的获益者？
“从铁矿石价格看，2002年以后，国际铁矿石价格连续6年上涨。2002年中国进口铁矿石平均到岸价只有每吨25美元，到2008年，这一数字上升到每吨136美元，6年增长了5．4倍。而同时，铁矿石的涨价和房价上涨的倍数几乎是相同的”，贺绍奇说。
他认为，地产热潮“一个是助长了钢材、水泥等产能过剩，这些产能过剩所带来社会成本，以及铁矿石不断涨价的成本都能被暴利房地产业轻松消化 ，这之间存在着必然联系。”
然而获益更多似乎是铁矿石的供货商而不是钢厂。统计显示，从2002年到2008年，中国钢企仅因价格上涨就多支出了1000多亿美元，折合人民币约7000多亿元，相当于同期中国钢铁企业利润总和的一倍多。
贺绍奇认为，“住房价格暴涨同时，铁矿石等进口价格也在暴涨，也就是说，从中国房地产暴利当中参与分配的还有国际大宗商品控制商和投机商，购房者还必须为他们暴利和中国过剩的钢铁和水泥等产能买单。”地产开发房地产需要更多是螺纹钢和线材。但这类的钢铁产品在国内又属于过剩的品种。
今年初，国家统计局总经济师姚景源提出，“房地产作为我国整个经济重要的支柱产业一点也不能动摇，不但不能动摇还要进一步发展，因为他们关联度高”。
他说，“汽车关联一百多个行业，拉动钢铁、电子、化工、橡胶工业，还可以玻璃工业、座椅拉动纺织业和制革工业。房地产上游可以拉动钢铁、建材水泥，还可以一直拉动到家用电器，家里新买一个房子，换一个电视，甚至纺织业也被它拉动了，窗帘也要换新的”。
而大部分开发商对地产行业的信心，也正基于此——他们认定房地产之于中国经济的作用无可替代，所谓“一业独大”，关联产业62个，牵一发而动全身，真要搞死了房地产，经济也好不了。
南京市建委研究室主任陆玉龙对本报说，过去10年间，“地产行业文件不断，超过了其他任何一个行业，”这反映了这个行业牵连之巨大，致使决策层过度关注价格波动。而温家宝总理不久前在天津考察时提示，要防止出现政策叠加效应，也给上述担心提供了证据。
陆玉龙说，频繁的调控和对价格波动的过度关注，反映了过去的一段时间里，中国的房地产市场缺少基本预期、基本政策——市场化的方向和道路并没有错，但是中国的国情是20%的先富阶层推高了整体房价，给开发商和地方政府以及各相关行业带来超额收益，决策层缺乏房地产行业基本目标和任务的清晰认识。
比如说，“中国的基本国情是人多地少，是不是应该有一个基本的产品政策，以70平米的户型为主？政府如何帮助、保障每户家庭有一套住房？在金融政策上，现在的现状是一套住房背后有开发贷和个贷两次金融资源的占用，如何通过基本金融政策的确定，降低房地产的金融资源占用比例？”