强国社区

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　　进入九月份以来, 房地产市场再度显现出失控的苗头，控放双方的博弈进入白热化阶段。所有的迹象都表明：再这样博弈下去，房地产乱局将更加不可收拾，用控制的方式来解决房地产的问题，已经证明不是好的行动路线了！寻找新的突破口才能从根本上解决房地产的问题，因此，必须改变博弈思维了！

　　房地产之所以成为社会关注度极高的热门话题，并不仅仅因为老百姓要为住有所居掏多少荷包，会不会引起民怨沸腾, 更因为对国家来说，房地产太重要了，它关系到国家的经济安全。2008年国际金融危机就是从美国的房地产次级贷款开始的，日本上世纪90年代的由盛转衰也是发端于房地产泡沫的破灭。房地产泡沫的前车之鉴拉响了宏观经济的警笛，如果我们不能有效控制房地产的局面，拔除爆炸的引擎，同时避免连带性的经济衰退，我国经济也完全有可能在房地产的阴沟里翻船，政府不能对房地产的危险趋势等闲视之。

　　今年四月份国务院出台房地产新国十条以来，房地产市场出现了抑制和反抑制两种力量的激烈对抗，有专家解读为房地产进入深度博弈阶段，是控还是放前景难料。这说明:今年四月开启的房地产新政，不能重走以往房地产政策的老路，以往房地产政策的调整充其量是对市场的降温，因而是随机性的，而这一次则不同，政府应该设立这样的最终目的：彻底解决房地产问题！

　　一．博弈不能带来理想的结果

　　然而，根据最新的动向分析, 本次调控要分两个阶段进行，第一阶段是抑制投机，使房地产市场从失控甚至疯狂状态回稳到可控状态。第二阶段则是建立房地产的新秩序——这才是本次调控的最终目标。从这个意义上说，不能把中央的调控政策理解为与开发商的博弈，因为博弈并不能解决房地产的深层次问题，况且，博弈的结果不会有谁能成为最后的赢家。

　　1．开发商不可能成为赢家，即使政府担心投鼠忌器、为避免误伤国民经济而放弃调控，使房价重新失控，再度飚升，并带动上下游产业重新活跃起来，短期的亢奋增长也是不能持久的，开发商的阳数已经快耗尽了，楼市的再度疯狂只能引起快速雪崩。几乎所有的研究和测试都表明：中国房地产市场留给投机炒作的空间已经枯竭，如果再来一次投机浪潮，用不着政策去打压，房地产也会出现日本式崩盘，开发商将首当其冲成为最悲惨的失败者。

　　2．如果把房地产调控的目标定位为单纯的限制投机，满足于房价的稳定，象中房协的主张那样，暂缓出台新的紧缩性调控政策，也不会带来理想的结果。原因是：高高在上的商品房价格无论是稳住还是稳不住，都没有从根本上消除房地产泡沫，稳不住肯定会崩盘，稳住了照样会崩盘！因为社会资金过度集中在一个篮子里，太多的人指望着手里的房子挣钱，它在客观上要求房价必须上涨，你把房价稳住了，投资人可以耐着性子等一年，但绝不可能长期等下去，超不过两年，就会出现出货狂潮，全国要出手的房子有多少？根据测算，高达6亿平方米！这么多房子要出手会是什么结果呢？必须有3万多亿的买盘才能原价吃进，到了卖家大逃亡的时候，到何处寻找如此大的买盘？所以，房价在高位的长期稳定就意味着房地产进入了崩盘的倒计时！崩盘的那一天正在一分一秒地逼近，谁也挡不住！

　　3．如果将严厉限制投机的房地产政策进行到底，尤其是尽快出台房产税，把投机者驱逐出房地产市场，让房地产真正成为老百姓安居乐业的净土。这条让很多普通百姓寄托着无限希望和遐想的路线，真的能给老百姓带来幸福天堂吗？研究表明：那只是一个美好的愿望，也不会取得预想的结果，因为限制投机会使商品房最大的客户群离场，而房价在政策打压下即使下降20%，也无法和大部分中低收入者的购买力对接，严控政策的直接结果将是：该走的小鬼可以让他们走，但该来的神仙却请不来！商品房成交量将急剧萎缩，并带动上下游企业进入下行通道，国民经济将不可避免地受到误伤，连宏观经济都保不住了，还能圆中低收入者的住房梦吗？

　　4．设想用保障房的增量来填补商品房成交量下滑带来的空缺，用保证房的巨额政府投资来提升国民经济景气指数，避免房地产新政误伤国民经济，在短期内是可以作到“堤内损失堤外补”，但长期下去，却会因“拆东墙补西墙”而带来更加严重的后果：地方政府的债务危机。由政府包办占人口大多数的中低收入者居住需求，就必须使保障房的数量达到住宅开发总面积的50%以上，而如此天量的保障房是政府供应不起的，原因是：中国处在世界历史上最为波澜壮阔城市化的过程中，西方发达国家的经验对中国不具有意义。发达国家城市人口的年增长率不到1%，而中国的许多城市都在5%以上，要想用政府兴建的保障房来满足这部分人的居住需求，仅填平过去的欠帐就需要20亿平方米的住宅，而每年的新增需求又有4亿 平方米，只有当保障房的新建达到每年6亿平方米以上，才能在10年内基本满足全国需求。而在2010年国土部的住宅用地18万公顷的规划中,保障房用地为2.4万公顷，可建成保障房3亿多平方米，相对于过去来说，这个面积已经是天量了，但距离满足全国需要的最低限的6亿平方米还是差了一半。以北京为例，按照北京市住建委负责人的说法，保障房的拆迁成本已经达到每平方米4000元左右，而今年上半年，北京住宅用地的供应量是1450公顷，若要达到国务院所要求的50﹪指标，保障房的土地供应就应该达到725公顷，按照容积率为2计算，应建1450万平方米的保障房，全年就应该至少是2900万平方米，仅需要花费的拆迁成本就高达1160亿元！大大超过了2009年北京928亿元的帐面和494亿元的实际土地出让收入。也就是说，把土地出让收入全部搭进去，也建不起与商品房平分天下的保障房！这说明：保障房和商品房并重的二元结构是得不到财务支撑的，它只能是空中楼阁！

　　即使如此，根据目前的进度，这个还差一半的指标也不可能完成，保障房的欠账还在继续增加。因此可以肯定：增加保障房的权重，不能从根本上解决房地产的核心问题。

　　二、选择变局是房地产的唯一出路！

　　最近,国务院副总理李克强在与居民代表和参建单位人员交谈时指出，各地应从实际出发，科学构建多层次的住房保障和供应体系。通过梯度消费逐步改善住房条件，逐步使购房困难群众实现住有所居。这说明，在中央的布局中，已经将建立房地产新格局当成了最终目标，而抑制投机仅仅是实现这个目标的手段，这就是当前的房地产新政与过去政策的根本区别。

　　因此可以说， 房地产的核心问题并不是允许还是不允许投机的问题，而是能不能为多层次的需求提供出相匹配的多层次供应的问题——缺乏廉价自住商品房这个最重要的品种才是房地产市场紊乱的根源。

　　找到这个根源，才能开出正确的药方：中国房地产的唯一出路在于转变调控的方式，将以打压投机为主的调控方式，转变为以改变供应结构和供应品种为主的调控方式，房地产深层次矛盾才能获得根本性的解决。

　　由此看来,房地产的问题归根结底并不是去解决与谁博弈的问题，而是要站到对中国的城市化路径进行布局的高度，寻找到适合中国具体国情的城市发展道路——它既不能靠完全自由的商品房市场来解决居民的居住问题，也不能靠保障房来解决城市增容对住宅的需求，而必须利用商品房市场的竞争活力，为居民提供出受到保护的自住廉价商品房，这就是适合中国城市的低成本、高效率、可持续的房地产解决之道。

　　相当长一段时间以来，无论是业界还是政府，都被一种根深蒂固的认识所迷惑，这种认识就是：只要是商品房，它就不可能是廉价的，现在我们要强调的是：这是一个天大的误区！

　　实际情况是：在现有的资源条件下，只要政策略微调整，就可以在商品房市场上产生出老百姓买得起的廉价自住商品房！一是在规划中此类商品房应该占到商品房总量的70%以上；二是规划容积率比普通商品房高30%以上甚至高一倍以上；三是此类商品房只能用于自住，不能转让，如有特殊原因必须转让，也只能由房管部门以原价减去折旧的价格回购，没有一分钱的盈利空间。

　　经测算，完全按照普通商品房用地的拍卖方式，此类不可转让的自住商品房的土地出让价格也会比普通商品房用地价格低30%以上，加上容积率的大幅度提高，它的售价完全有可能比普通商品房低50%以上，这样，我国房地产市场最缺位的供应就诞生了，大部分的中低收入者就可以在市场上找到适合自己购买力的房源，不仅对政府的压力骤减，使政府减少赔钱去盖保障房数量，还可以继续获得土地出让金，只不过比普通商品房的土地出让金略低一些罢了。

　　北京2010年上半年的商品房用地拍卖中，楼面价平均为每平方米1.1万元，而平均规划容积率为0.9，折合平均地价为每亩660万元。在地价不变的情况下，如果将容积率提高到 2.5，楼面价就下降为每平方米3957元，而砖混建筑的造价在北京不超过800元，再加上配套工程，每平方米建筑面积包括土地的造价不超过5000元，加上各种规费、管理费用和利润，7500元的楼价对开发商来说应该是一个利润可观的好价格。而这个价格已经比高挡商品房的价格低了一半以上。如果土地拍卖价格再下降30％，房价还可以下降1200元，仅为6300元。只相当于北京今年上半年平均房价的30﹪！这说明，在客观上，存在着廉价自住房立足的巨大空间！一线城市如此，二、三线城市同样如此！只要改变规划容积率和房产性质，廉价自住商品房就可以大量供应，用不着化费巨资大量兴建保障房，就可以让绝大多数普通老百姓买得起房子，房地产的所有问题都迎刃而解了！

　　至于廉价自住商品房把容积率提高到4甚至6, 会不会出现“鸽子笼”式的建筑物？会不会影响城市的容颜? 我们只能这样回答：

　　⑴虽然中国的经济总量已经上升为全球第二，但我国的人均收入排名只位列全球百名左右，这就是中国的容颜!硬要造出一些让老百姓买不起的房子, 把亿万人民变成无房户和房奴,那才是城市应该追求的容颜吗?

　　⑵土地资源的紧缺是我国的基本国情, 不高效利用土地，就会使城市大量侵占农田，连饭碗都难保住了，还一味追求城市的奢华，我们奢华得起吗？

　　⑶ 对普通的老百姓来说，能居有定所就是他们的梦想了，尤其是对下岗职工、刚毕业的大学生、进城务工人员来说，只要能有房子住，就非常满足了，蜗居、胶囊房、地道房┄┄是他们无奈的选择，是谁制造了这些奇迹？应该汗颜的是他们呢还是政府的房地产政策？把所有的城市规划都定位为高档社区才是荒谬无比的妄想！

　　⑷北京居住了5万外来人口的唐家岭，济南居住了4万外来人口的某城中村，建筑密度和容积率都非常高，但与郑州的陈寨村相比则是小巫见大巫了，陈寨村创造了我国甚至是全世界建筑群的多项纪录：在300亩宅基地的范围内，林立着间距只有1到2米的几百幢高楼，平均高度为10层，超过12层的比比皆是，最高为18层, 而这个纪录很快就会被打破,建筑密度高达85%，容积率也超过了8,许多楼的住户伸手可触邻楼,更令人惊骇的是,在如此弹丸之地,居住着10万外来人口!加上本地人口,远超10万人!平均每2平方米的土地就有一个人居住, 一个小村的居住人口超过了中国大部分县城的常住人口，创造了世界建筑史上的奇观!且不说这种极端的情况是什么原因造成的,蜗居的10万人因陈寨的高密度建筑幸福而快乐地生活着, 尽管密不透风,尽管许多房间常年不见阳光,但毕竟为他们提供了栖身之地。尽管陈寨的房子全是违章建筑，但是任何政策都没有权力剥夺10万人的生存和居住权利！在占人口大多数的中低收入者购买力很低的情况下，城市规划要不要向他们靠拢？事实证明，在多层建筑中3.5-4的容积率,在高层建筑中5.5-6的容积率,通过优化设计是可以满足消防、抗震、采光和通风的正常要求的，相比陈寨的“鸽子楼”，整体环境要优越得多，因此可以确定：只有在规划中大幅度提高容积率，才能从根本上杜绝极端的“鸽子楼”的出现，而在规划中奢侈地浪费土地，使大部分人买不起房子，才是陈寨“鸽子楼”世界奇观产生的祸根！

　　因此可以断言：房地产市场的乱象能否终结，并不在于能否压制住投机，而在于能不能提供出老百姓买得起的低端自住商品房！只要提供了这个市场上本来缺位的最重要的品种，为少数贫困户提供的保障房、为中低收入者提供的廉价自住商品房、为高收入者提供的投资类和高档商品房就各归其道了，即使投资类和高档商品房的价格高到天上，也不妨碍普通的中低收入者可以在市场上找到适合自己的商品房，也就不需要对投资行为进行任何限制了，不仅房地产市场将获得健康发展的巨大空间，也挽救了银行、挽救了数千万面临资产贬值的房产所有者，必将对城市的发展提供出比单方面建设保障房的效率高得多的有力支撑，房地产所面临的所有疑难问题就全部解决了——这就是房地产的唯一出路，也是中国经济彻底避免陷入日本式崩盘的唯一选择。