作者：钱永伟

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“中国人又买了，又买了！”这是澳大利亚当地人略带酸涩的感叹。遭遇国内楼市调控的一些中国富人在海外寻觅房产时，将投资目标瞄准了澳大利亚。然而，中国人投资澳洲房产的热情在当地引起了复杂的反响。

澳大利亚有六大城市是中国人喜欢置房的地方——悉尼、墨尔本、布里斯班、黄金海岸、阿德莱德和珀斯，特别是享有世界顶级富豪聚居区之称的最大城市悉尼，成了中国富人和“富二代”的主要聚居区。在悉尼，“一居室”的公寓楼的售价为每套约40万澳元，“二房”（有两个卧室，居住面积从60-100平方米不等）大概为50万—60万澳元。澳大利亚的公寓空置率极低，像紧邻市区及大学的公寓租金相当可观。悉尼市中心的“两房”公寓楼一周租金可达800—1000澳元，“三房”一周租金是1200—1500澳元。因此有些家境富裕的中国留学生到了澳大利亚都爱买套房，靠房租支付学费和生活费，“以房养学”。有的“富二代”更是一出手就买一层，而且哪儿好买哪儿。

海外地产价格的普降及人民币汇率的变化，在国内掀起了海外地产投资热潮。近一两年来，海外地产市场已经成为中国投资者获取投资回报的重要来源。统计数据显示，颇受华人青睐的海外市场主要包括北美、欧洲、澳大利亚以及新加坡、香港、澳门等地。在这股海外投资热潮中，如何研判当地房地产市场走势并选准投资时机，成为海外房地产投资者“开疆拓土”的重中之重。

世界上很多国家对于购买房产不限制购买人的身份，您只要有钱，您只要愿意，可以到美国、加拿大、澳洲、新西兰等国家去随意买房。

在国外，很少有人会到自己居住地以外的地区去购买住房的，他们买居住房的欲望也似乎没有中国人强烈。这就导致国外的房价与今天中国一些大城市的房价比，显得很便宜。如果人们的平均收入为5万-8万当地货币，其全套住房价也就在20万-50万之间。房子购买后，土地一般是私有的，国家根据第三方评估和市场变化，每年会公布土地税额。

此前，我们会看到这样的报道，美国的有些人愿意将自己的房产以一美元的价格售出，可还是没有人接盘。那就是因为，当您买了住房后，经常性的土地税和所购房产的保险、维修等支出是您必须承担的义务，购买房产后的后续支出可能会成为您生活的重大压力。

很多对此不理解的人会认为，那么便宜的房产可用于投资，用于出租也行，反正土地税和房产保险可以让租客承担。这种中国式的思维在国外是绝对行不通的，因为国外的房产出租很市场化，确定租金价格的是承租人的社会平均承受力，而不是出租者的一厢情愿。

比如，澳洲和新西兰的政府就鼓励居民将自己住房资源的富裕部分用于出租。在那些高税的国家，如果您家里借出一间自己同住的房间，您的租金收入是免税的，所以您经常可以看到一些经济条件不错的家庭，也会将家中的一两间房间用于出租，用以增加额外的收入。而当您的房子整体用于出租的时候，租金收入就如同您的其他投资收入一样，必须纳高额的税赋。这样，在国外投资房产不会让您有大的获利机会，因为您的房产出售收益的很大部分需要成为税赋，而房产使用成本和租金的收益都相对其他投资要低很多很多。这样我们就不难理解，为什么国外一美元可以买到大房产却无人问津。

拥有房产是压力，这是很多外国人不想拥有自己房产的原因。租房价格的市场化，租金由社会租客的平均经济能力决定，您不可能将很多的房产成本分摊给租户。同时，因为很多与房产相关的政策决定了房价的稳定、租金的稳定，几乎很难出现短期炒房而暴富的。

同样是在澳洲和新西兰，很多中国学生是住在当地人家里的，一间房子的租金，可能十年内都没有大的变化，而且到这两个国家的任何地方租借，租金价格几乎都是一致的。

现在，国内已经出现新加坡、澳洲，甚至美国等地的房地产开发商向中国人推销它们的物业，尤其让我们吃惊的是，它们推出的别墅的价格比在上海、北京等地的别墅要便宜得多，那诱惑力使得一些人蠢蠢欲动。

如果真如此，这只能够说明我们中的很多人的投资意识有问题。我们应该知道的是，您拥有当地的房产后，即使您不能搬过去居住，房产的后续成本每天都在发生。如果您出现任何经济上的问题，与您合作的银行、中介都会让您到法院去说清和处理。

中国人这几年在投资房产上富裕起来的人太多了，可是在海外不动产上投资绝对是有钱人玩的游戏，尤其是投资不用于自己居住的不动产，更不会获得暴利。在海外，不动产的效益可能要体现在几十年后。

日本人在上世纪80年代后期到90年代初期大量投资美国房产，不到十年就被套并造成巨大损失，就是一个十分经典的异地投资房产失败的案例。