摘自：同花顺综合

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　　房地产的过热危机，资料显示：据国家统计局公布的数据,2009年全国商品房销售面积93713万平方米,比上年增长42.1%。其中,商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。2009年,商品房销售额43995亿元,比上年增长75.5%。其中,商品住宅销售额增长80.0%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。

　　与火爆的销售场面相比,投资开发和土地供应市场并没有出现与之相配的增长。国家统计局数据显示,2009年,全国完成房地产开发投资36232亿元,比上年增长16.1%。其中,商品住宅完成投资25619亿元,增长14.2%,占房地产开发投资的比重为70.7%。而同年全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米,比上年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米,下降19.9%。

　　众多合力之下,在市场原有存货被大量消化,而新增供应无法应对猛增的需求之时,降价促销不再成为市场利器,“稀缺价值”更多地被强调,房价高涨趋势也日益明显。数据显示,去年12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%,涨幅比11月份扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%,涨幅比11月份扩大0.3个百分点。其中新建住宅销售价格同比上涨9.1%,涨幅比11月份扩大2.9个百分点；环比上涨1.9%,涨幅比11月份扩大0.4个百分点。

　　现实状况：分析2009年市场整体走向,供不应求趋势明显。由于经历2007年疯狂拿地,2008年销售低迷,随之而来的紧张资金链,使众多房地产企业在2009年开局之时,在开发节奏和拿地策略上表现谨慎。直至上半年市场状况已趋向明朗后,冷静已久的土地市场开始启动,特别是2010年初各地“地王”又开始再现,项目建设开发也明显加快。

　　难堪显现：面对火爆的房地产“淘金市场”，到底政府能否控制在适宜的范围之内？怎样的房价才算合理？怎样才能创造一个合理的购房环境？房价是否降下来？政府能兑现承诺吗？今年可以买房吗？……

　　深度分析：回头看房地产业发展，我们不免有几点担心，也算调控的难堪之隐吧！

　　第一：抑制投机需求有很大难度。09年里,宽松信贷和购房优惠政策支持,自住购房消费需求爆发,而众多投资客则由于通货膨胀预期而寻求不动产保值增值,也极大刺激投资、投机性购房消费的增长。这一投资性购房狂热在岁末年初的海南岛到达了顶峰。2010年，虽然国家采取一系列的调控政策，但保增长、保稳定的大局不会改变，因而让房地产快速冷却下来，有难度，只要热度不减，就很难抑制投资、投机需求发生。

　　第二：严控央企进入地产是“杀鸡儆猴”。09年的疯狂土地市场中,央企凭借雄厚实力争夺稀缺土地资源,屡屡夺得“地王”,不差钱且异常高调,令众多民营地产企业望尘莫及。据中国指数研究院统计数据,2009年成交总价排在前10位的地块中,国有企业就占了8个,成交楼面地价前10位的地块中,国有企业同样也占据了8个席位。与此前诞生“地王”最频繁的2007年相比,当时国企与民企在总价和单价最高的地块中的比例分别为3比7和4比6。土地市场“面粉贵过面包”现象再度出现,舆论也发出了“国进民退”的惊叹。让央企退出房地产，只是给大家一个态度，但事实上，这很难做到，也基本上做不到。暴利的诱惑不会让那些逐利的商人们丢掉机会，他们会变着法的再“卷土重来”。

　　第三：房地产的结构调整不是一时之功。有人说，调控房地产，要进一步调控房地产的结构，是不错，但“尿急”调控房价下，用未来的机制去说现在当务之急，似乎有点“望梅止渴”之味。再一个，制定结构性调整计划，也要深思熟虑，以防后患，那有现行的调整政策马上使用，因为存在争议的出台政策还需要进一步地论证。

　　第四：房价调整和成交量同时调控，存在博弈难度。影响房价的主要因素，一个是供求关系，一个是市场因素。在供求关系中，价格和成交量是两个关键因素。价格高了，成交量可能就下降，价格低了，成交量可能就上升。所以，直接调控房价和被动的调控成交量，都是作用不大的，因为二者本身存在博弈，调控难度很大。

　　第五：土地招投标制度不改，地价就会依然助推房价。现行的土地供应政策，依然采用招拍挂手段，说起来很市场、很竞争，实际上它已经没有了“人味儿”，因为住房里面的人性化东西缺失了，比如：残疾人、特困人群、中低收入者、社会需要关注的特殊人群等。这些，政府一推了之，那谁为其谋？真正的住房制度是要估计这些薄弱群体生活的。

　　第六：官员的综合素质不高，给调控管理造成很大难度。各级政府的服务能力（有些政府依然认为他们是管理者，不是经营者和服务者）我不可恭维，靠关系、靠门路、靠熟人、靠情感、靠政绩、靠名气、靠口才……没有实战精神，没有服务理念，没有踏实作风，没有依法办事，没有高的综合素质……举例来说：听说一个朋友拿了一块地，大约100多亩，时隔5年，迟迟没有动工，不是没有钱，而是不想动，就是为了土地升值。原来的偏远地方5年后也成了繁华地段，机会暴利让他们不劳而获。政府官员还给他们出谋划策，就说政府没有处理好工农关系，一查你就动动工围一下院墙，年关过节送送礼，自然过去。

　　第七：都是民意惹的祸。2009年,房价持续高涨、销售接连火爆,令众多房地产企业创出历史销售新高纪录,也直接拉动房地产投资持续升温,也引发了政府、专家和公众对房地产陷入过热危机的担忧。受伤的是老百姓，无奈的也是老百姓，高房价激起了老百姓的愤怒，他们无能为力，他们很无助。于是违背民意，上了两会，才有了将房价降下来的提案。说实话，中国的房价还真不是很高，跟其他国家没法比；但话又说过来，中国的老百姓还真的不是很有钱，也跟其他国家没法比。人口众多，暴富人也越来越多，自然就迎来购房潮。可是，巨大的刚性需求再而三的引发房价暴涨，房子已经不是居住意义上的房子了，已经转变为投资最具价值的东东，如果制度存在缺陷，投机自然也就闻腥而来，那不是民意惹的祸，有事谁呢？不要太在意房子，因为买得起的什么时候也买得起，买不起的什么时候也买不起（国家保障性住房除外，但有你的吗），关键一下，就是想方设法把自己的口袋鼓起来……